宅地建物取引業法テキスト

宅地建物取引業法について見ていきます。

この分野は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。

宅地建物取引業とは

宅地建物取引業とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいいます。

宅地建物取引業を営むための免許を受けて宅地建物取引業を営む者のことを宅地建物取引業者といいます。

免許

宅地建物取引業に該当する行為をしようとする者は、原則として、宅地建物取引業を営むための免許が必要となります。

宅地建物取引業を営むための免許は、都道府県知事の免許と国土交通大臣の免許の2種類があります。

都道府県知事免許と国土交通大臣免許の有効期間は、ともに、5年となっています。

都道府県知事免許

宅地建物取引業を営もうとする者が、１つの都道府県の区域内にのみ、事務所を設置してその事業を営もうとする場合、その事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受ける必要があります。

国土交通大臣免許

宅地建物取引業を営もうとする者が、２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合、国土交通大臣の免許を受ける必要があります。

免許の更新

1. 免許の有効期間の満了後引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、免許の更新を受けなければなりません。
2. 免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許申請書を提出しなければなりません。
3. 更新された後の免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から5年間となっています。

宅地建物取引士

1. 事務所ごとに宅建業の業務に従事する者５人に１人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
2. 「重要事項の説明をすること」、「重要事項説明書（35条書面とも言われています。）に記名押印すること」、「契約を成立した後に交付する契約内容を記載した書面（37条書面とも言われています。）に記名すること」は、宅地建物取引士でない人がすることができず、宅地建物取引士しか、することがができません。

※書面の交付については、相手方等の承諾を得れば、書面の交付に代えて、電磁的方法であって記名に代わる措置を講ずるものとして規則で定めるものにより提供することができます。

媒介契約

宅地建物取引業者に不動産の売却や購入の仲介を依頼するときには、媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

宅地建物取引業者は、宅地・建物の売買または交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付する必要があります。

※依頼者の承諾を得れば、書面の交付に代えて、電磁的方法であって記名に代わる措置を講ずるものとして規則で定めるものにより提供することができます。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、「ある宅地建物取引業者（例えば、Ａ社）に媒介の依頼をしたとしても、それに重ねて、他の宅地建物取引業者（例えば、Ｂ社）にも媒介の依頼をすることができる媒介契約」のことです。

一般媒介契約の主な特徴は、以下のとおりです。

1. 一般媒介契約の有効期間は、契約当事者間で自由に設定することができます。
2. 一般媒介契約については、業務処理状況を依頼者に報告する義務はありません。
3. 一般媒介契約については、指定流通機構への物件の登録義務はありません。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、「ある宅地建物取引業者（例えば、Ａ社）に媒介の依頼をした場合、それに重ねて、他の宅地建物取引業者（例えば、Ｂ社）に媒介の依頼をすることができない契約のことで、依頼者自らが探してきた相手と契約することができる媒介契約」のことです。

専任媒介契約の主な特徴は、以下のとおりです。

1. 専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができません。なお、3ヵ月より長い期間を定めたときは、例えば、5ヵ月と定めたときは、有効期間は、3ヵ月となります。
2. 専任媒介契約の有効期間は、依頼者からの申出がある場合にのみ更新することができます。なお、更新後の有効期間も、更新の日から3ヵ月を超えることができません。
3. 専任媒介契約については、媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は、依頼者に対し、2週間（宅地建物取引業者の休業日を含みます。）に１回以上、業務処理状況を報告しなければなりません。なお、業務処理状況の報告の方法は、書面に限定されているわけではなく、口頭でも、電子メールでも可能です。
4. 専任媒介契約については、媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は、専任媒介契約の締結の日から７日以内（宅地建物取引業者の休業日は含みません。）に、依頼者の物件の情報を指定流通機構に登録しなければなりません。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、「ある宅地建物取引業者（例えば、Ａ社）に媒介の依頼をした場合、それに重ねて、他の宅地建物取引業者（例えば、Ｂ社）に媒介の依頼をすることができない契約のことで、依頼者自らが探してきた相手と契約することもできない媒介契約」のことです。

• 専属専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができません。なお、これより長い期間を定めたときは、例えば、6ヵ月と定めたときは、有効期間は、3ヵ月となります。
• 有効期間は、依頼者からの申出がある場合にのみ更新することができます。なお、更新後の有効期間も、更新の日から3ヵ月を超えることができません。
• 専属専任媒介契約については、媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は、依頼者に対し、１週間（宅地建物取引業者の休業日を含みます。）に１回以上、業務処理状況を報告しなければなりません。なお、業務処理状況の報告の方法は、書面に限定されているわけではなく、口頭でも、電子メールでも可能です。
• 専属専任媒介契約については、媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は、専属専任媒介契約の締結の日から５日以内（宅地建物取引業者の休業日は含みません。）に、依頼者の物件の情報を指定流通機構に登録しなければなりません。

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