2020年9月に実施されましたFP2級実技試験（資産設計提案業務）の第3問の問題と解説です。
目次
第3問：FP2級資産設計（2020年9月実技試験）
下記の問7～問10について解答しなさい。
問7：土地評価
公的な土地評価に関する下表の空欄（ア）～（エ）にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。
- （ア）４月１日 （イ）２年 （ウ）７割 （エ）８割
- （ア）４月１日 （イ）３年 （ウ）８割 （エ）７割
- （ア）７月１日 （イ）２年 （ウ）８割 （エ）７割
- （ア）７月１日 （イ）３年 （ウ）７割 （エ）８割
問8：登記事項証明書
下記＜資料＞は沼田雅史さんが所有する土地の登記事項証明書の一部である。この登記事項証明書に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 上記＜資料＞から、抵当権の設定当時、沼田雅史さんがこの土地の所有者であったことが確認できる。
- この土地には株式会社ＴＳ銀行の抵当権が設定されているため、別途、ほかの金融機関が抵当権を設定することはできない。
- 沼田雅史さんが株式会社ＴＳ銀行への債務を完済すると、当該抵当権の登記は自動的に抹消される。
- 沼田雅史さんが債務の弁済を怠った場合、株式会社ＴＳ銀行は、債権を回収するためにこの土地の競売を裁判所に申し立てることができる。
問9：建築面積及び延べ面積の最高限度
建築基準法に従い、下記＜資料＞の土地に耐火建築物を建てる場合、建築面積の最高限度（ア）と延べ面積（床面積の合計）の最高限度（イ）の組み合わせとして、正しいものはどれか。なお、＜資料＞ に記載のない条件については一切考慮しないこと。
- （ア）１０８㎡ （イ）３６０㎡
- （ア）１２６㎡ （イ）３６０㎡
- （ア）１０８㎡ （イ）２８８㎡
- （ア）１２６㎡ （イ）２８８㎡
問10：借地借家法
鶴見さんは、所有しているアパートを賃貸するに当たり、ＦＰの榎田さんに借家契約の説明を受けた。 借地借家法に基づく借家契約に関する下表の空欄（ア）～（エ）に入る最も適切な語句を語群の中から選びなさい。なお、同じ語句を何度選んでもよいこととする。
＜語群＞ １．制限はない ２．公正証書等の書面による ３．賃貸人に正当事由がない限り更新される ４．期間満了により終了し、更新されない ５．期間の定めのない契約とみなされる ６． １年未満の契約期間も有効である |
解答・解説
問7：土地評価
解答：４
問8：登記事項証明書
解答：４
| 1. | 不適切 | 所有権に関する事項は、権利部の甲区に記録されます。 ですので、所有権以外の権利に関する事項が記録される権利部の乙区で、抵当権設定時の土地の所有者を確認することができません。 なお、抵当権設定登記の登記記録は、権利部乙区に記録され、登記事項として債権額や抵当権者の氏名または名称などが記録されることになります。 |
| 2. | 不適切 | 同一の不動産に複数の抵当権を設定することができます。 なお、同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後によります。 |
| 3. | 不適切 | 「債務を完済→自動的に抹消」ではなく、「債務を完済→抵当権抹消登記→抹消」となります。 |
| 4. | 適切 | 債務者が債務の弁済を怠った場合、抵当権者（株式会社ＴＳ銀行）は、債権を回収するためにこの土地の競売を裁判所に申し立てることができます。 そして、競売代金から回収することになります。 |
問9：建築面積及び延べ面積の最高限度
解答：４
（ア）について
敷地面積×建蔽率の上限＝建築面積の最高限度
↓
・建蔽率の限度が10分の8（80％）とされている地域ではない
・防火地域内に耐火建築物を建築する
上記によって、建蔽率の限度が10分の1緩和（加算）されることになります。
↓
ですので、建築面積の最高限度は、「180㎡×10分の7（10分の1緩和後）＝126㎡」となります。
（イ）について
敷地面積×容積率の上限＝延べ面積の最高限度
↓
前面道路（前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの。）の幅員が12ｍ未満である建築物の容積率は、「当該前面道路の幅員に一定の数値を乗じたもの」と「指定容積率（原則）」の２つを比較して、低い方が、容積率の上限となります。
「４ｍ×4/10＝16/10（160％）＜20/10（200％）」となりますので、
容積率の上限は、16/10（160％）となります。
↓
延べ面積の最高限度は、「180㎡×16/10＝288㎡」となります。
問10：借地借家法
解答：(ア)2 (イ)3 (ウ)4 (エ)5
（ア）について
定期借家契約は、公正証書などの書面によって締結しなければなりません。
（イ）について
期間の定めがある普通借家契約において、賃貸人が更新拒絶の通知をするためには、正当の事由が必要です。
正当事由がない！ということであれば、更新されることになります。
※賃借人からの更新拒絶の通知は、正当事由は不要です。
（ウ）について
定期借家契約は、期間満了により終了することになります。つまり、更新されないことになります。
（エ）について
普通借家契約において存続期間を1年未満と定めた場合、期間の定めのない建物の賃貸借とみなされることになります。