【2020年1月FP3級個人資産】第4問の問題と解説

2020年1月に実施されましたFP3級実技試験（個人資産相談業務）の第4問の問題と解説です。

第4問：2020年1月FP3級実技試験（個人資産）

次の設例に基づいて、下記の各問（問10～問12）に答えなさい。

《設例》

会社員のＡさん（58歳）の母親Ｂさん（82歳）は、15年前に夫（Ａさんの父親）の相続により取得したＭ市内の自宅（甲土地400㎡、建物（木造２階建て）160㎡）において１人で生活をしている。自宅は７年前にリフォームをしており、キッチン・バス等の水回りの設備は比較的新しい。

先日、Ａさんは、母親Ｂさんから「大きな家で生活するのは大変なので、自宅を売却して、元気なうちに有料老人ホームに入居したい。ただ、夫方の祖父の代から所有する甲土地を売却することに後ろめたさを感じる」と相談を受けた。

Ａさんが知人の不動産会社の社長に相談したところ、「甲土地は最寄駅に近く、戸建住宅・分譲マンション等の需要は高い。数年先に売却しても、価格が大幅に下がることはないだろう。当面は売却せず、定期借家契約で賃貸することを検討してみてはどうか」とアドバイスを受けた。

＜甲土地の概要＞

建築基準法（敷地面積）

※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

甲土地に耐火建築物を建築する場合の(1)建蔽率の上限となる建築面積と(2)容積率の上限となる延べ面積の組合せとして、次のうち最も適切なものはどれか。

定期借家契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

「定期借家契約は、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借契約が終了し、確実に建物の明渡しを受けることができます。なお、期間満了後に、当事者間で再度定期借家契約を締結することはさしつかえありません」
「定期借家契約では２年未満の契約期間の設定はできませんが、最長期間の制限はありません。自宅の売却予定時期に応じて、契約期間を設定することができます」
「定期借家契約を締結する際は、公正証書により行わなければなりません」

現時点（2020年１月26日）において母親Ｂさんが自宅（甲土地および建物）を売却した場合の課税関係に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

「所定の要件を満たせば、その所有期間の長短を問わず、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用を受けることができます」
「取得費が不明な場合には、概算取得費として収入金額の5％相当額を取得費とすることができます」
「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けた場合、課税長期譲渡所得金額の6,000万円以下の部分については、所得税および復興特別所得税15.315％、住民税5％の軽減税率が適用されます」

(1)について

土地面積×建蔽率の上限＝建築面積の上限

準防火地域内に耐火建築物を建築しますので、建蔽率が10分の1緩和（加算）されることになりますので、建蔽率の上限は、70％（60％+10％）となります。

ですので、建築面積の上限は、「400㎡×70％＝280㎡」となります。

(2)について

土地の面積×容積率の上限＝延べ面積の上限

前面道路（前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの。）の幅員が12m未満である建築物の容積率は、「当該前面道路の幅員に一定の数値を乗じたもの」と「都市計画の容積率（原則）」の２つを比較して、低い方が、容積率の上限となります。

「当該前面道路の幅員に一定の数値を乗じたもの」が「6m×4/10×100＝240％」で、「都市計画の容積率（原則）」が「300％」ですので、容積率の上限は240％（240％＜300％）となります。

ですので、延べ面積の上限は、「400㎡×240％＝960㎡」となります。

解答：２

適切
定期借家契約は、賃貸借期間が満了すれば、更新されず終了しますので、確実に建物の明渡しを受けることができます。なお、期間満了後に、当事者間で再度定期借家契約を締結することはさしつかえありません。
不適切
契約期間は、最短・最長ともに制限なし！ということになります。
ですので、存続期間を１年未満と定めたとしても、その期間が有効となります。
不適切
定期借家契約は、公正証書などの書面によって締結しなければなりません。
つまり、公正証書に限定されているわけではありません。

解答：１

適切
所定の要件を満たせば、その所有期間の長短を問わず、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用を受けることができます。
適切
取得費が不明な場合には、概算取得費として収入金額の5％相当額を取得費とすることができます。
不適切
課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分は、所得税及び復興特別所得税は、10.21％、住民税は、4％となり、6,000万円を超える部分は、所得税及び復興特別所得税は、15.315％、住民税は、5％となります。

解答：３