2017年1月に実施された2級ファイナンシャルプランナー（FP）の学科試験問題（不動産）と解説を掲載しています。
間違えた問題は、必ず、復習していきましょう。
目次
不動産問題（2017年1月）
【問題４１】不動産の登記
不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 戸建て住宅およびその敷地の登記記録は、建物とその敷地を一体として、一の登記記録にまとめられている。
- 不動産の登記記録は、その不動産が所在する市町村および特別区に備えられる。
- だれでも、登記官に対し、手数料を納付して、登記事項証明書の交付を請求することができる。
- 登記の記載事項を信頼して不動産を取得した者は、記載されていた登記名義人が真実の権利者ではなかった場合でも、原則として、その不動産に対する権利が認められる。
【問題４２】不動産の価格
不動産の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。
- 都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年7月1日を価格判定の基準日としている。
- 相続税路線価は、地価公示の公示価格の70％を価格水準の目安として設定されている。
- 固定資産税評価額は、原則として、3年ごとの基準年度に評価替えが行われる。
【問題４３】宅地建物取引業法
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その期間は3ヵ月とされる。
- 一般媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。
- 宅地建物取引業者が、宅地または建物の貸借の媒介を行う場合、貸主・借主双方から受け取ることのできる報酬の合計額は、借賃の2ヵ月分が限度とされる。
- 宅地建物取引業者は、宅地建物取引士をして、宅地または建物の売買契約の締結後、遅滞なく買主に重要事項説明書の交付および説明をしなければならない。
【問題４４】不動産の売買契約
不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。
- 売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵について売主に過失がなくても、売主は、原則として、瑕疵担保責任を負わなければならない。
- 売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して契約を解除する場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から２年以内に当該権利を行使しなければならない。
- 売買契約締結後、売主の責めに帰すべき事由により引渡しに履行遅滞が生じた場合、買主は、催告なく直ちに契約を解除することができる。
- 売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすることができない。
【問題４５】普通借家契約
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法における定期建物賃貸借契約以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。
- 普通借家契約を書面によって締結しない場合には、その契約は効力を有しない。
- 普通借家契約において存続期間を10ヵ月と定めた場合であっても、その存続期間は１年とみなされる。
- 期間の定めがある普通借家契約において賃借人が更新拒絶の通知をする場合、正当の事由があると認められるときでなければすることができない。
- 普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。
【問題４６】建築基準法
建築基準法に基づいて下記の土地に耐火建築物である住宅を建築する場合の建築面積の限度として、最も適切なものはどれか。なお、前面道路は、同法第42条第2項により特定行政庁の指定を受けた道路であり、その中心線からの水平距離2ｍの線が道路の境界線とみなされるものとする。また、記載のない条件については考慮しないものとする。
- 130平方メートル
- 140平方メートル
- 145平方メートル
- 150平方メートル
【問題４７】不動産の取得に係る税金
不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 登録免許税は、贈与により不動産を取得した場合の所有権移転登記であっても課される。
- 登録免許税は、相続により不動産を取得した場合の所有権移転登記であっても課される。
- 不動産取得税は、贈与により不動産を取得した場合であっても課される。
- 不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合であっても課される。
【問題４８】3,000万円特別控除と軽減税率の特例
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（以下「3,000万円特別控除」という）と居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 3,000万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。
- 軽減税率の特例は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。
- 3,000万円特別控除は、譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。
- 軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。
【問題４９】土地の有効活用の手法
Ａさんは、所有する土地に商業用店舗の建設・運営を検討している。土地の有効活用の手法の一般的な特徴についてまとめた下表の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。
- （ア）必要 （イ）Ａ （ウ）無
- （ア）不要 （イ）デベロッパー （ウ）無
- （ア）必要 （イ）デベロッパー （ウ）有
- （ア）不要 （イ）Ａさん （ウ）有
【問題５０】不動産の投資判断の手法等
不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
- ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。
- ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。
- 借入金併用型の不動産投資において、レバレッジ効果が働いて自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、総投下資本に対する収益率が借入金の金利を下回っている場合である。
不動産解答・解説
問題45、問題46、問題47、問題48、、問題49、問題50の解答解説につきましては、教材購入者専用ページに掲載しています。教材購入者の方は、必ず、チェックしてください。
【問題４１】不動産の登記
- 戸建て住宅の場合、土地と建物は、別々に、登記記録が作成され、それぞれ、表題部、権利部（甲区・乙区）があります。
※土地と建物をセットで処分しなければならないマンション（区分建物）は、戸建て住宅と異なり、別々に、記録されません。 - 不動産の所在地を管轄する登記所（法務局）に登記記録が備えられます。
- だれでも、登記官に対し、手数料を納付して、登記事項証明書の交付を請求することができます。
- 不動産の登記には、対抗力がありますが、公信力はありません。
※Ａが、ある建物を購入しようと思い、登記簿を見た上で、その建物の所有者であるＢの建物を購入し、所有権移転登記をした。しかし、その建物の真の所有者がＣであり、Ｂは、勝手に所有権移転登記をしていた場合、真の所有者であるＣを保護し、登記を信じたＡは、その建物の所有権を取得することができません。これを「登記に公信力がない」といいます。
Ａ．３
【問題４２】不動産の価格
- 地価公示の公示価格は、毎年１月１日を価格判定の基準日としています。
※国土交通省が、3月下旬に公表します。 - 都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年７月１日を価格判定の基準日としています。
※都道府県が9月下旬に公表します。 - 相続税路線価は、地価公示の公示価格の80％を価格水準の目安として設定されています。
※国税庁が7月上旬に公表します。 - 固定資産税評価額は、原則として、3年ごとの基準年度に評価替えが行われます。
※市町村が3月または4月に公表します。
Ａ．３
【問題４３】宅地建物取引業法
- 専任・専任専属媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その期間は3ヵ月とされる。
※一般媒介契約の有効期間は、契約当事者間で自由に設定することができ、規制されていません。 - 一般媒介契約については、業務処理状況を報告する義務はありません。
※専任媒介契約→2週間（休業日を含む）に１回以上、専属専任媒介契約→１週間（休業日を含む）に１回以上 - 宅地または建物の貸借の媒介を行う場合、貸主・借主双方から受け取ることのできる報酬の合計額は、借賃の1ヵ月分が限度とされる。
- 「宅地または建物の売買契約の締結後」ではなく、「宅地または建物の売買契約の締結前」に、買主に重要事項説明書の交付および説明をしなければなりません。
※買主が宅地建物取引業者である場合、重要事項説明書の交付だけで足り、説明は不要です。
Ａ．１
【問題４４】不動産の売買契約
- 瑕疵担保責任は、無過失責任です。つまり、瑕疵について売主に過失がなくても、売主は、原則として、瑕疵担保責任を負わなければなりません。
- 売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して契約を解除する場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から1年以内に当該権利を行使しなければならない。
- 履行遅滞が成立した場合、債権者は、債務者に対して、相当の期間を定めてその履行の催告をします。そして、債務者が、その期間内に履行しなかった場合、債権者は、契約を解除することができます。
- 建物の売買契約成立後、その建物の引渡し前に、売主の責めに帰すことのできない事由で建物が滅失又は損傷した場合、原則、買主は、建物の代金を支払わなければなりません。つまり、売主は買主に対して売買代金の請求をすることができます。
Ａ．１