第1回目：FP2級予想問題【不動産編】

第1回目FP2級予想問題の問41～問50（不動産編）を掲載しています。

FP2級合格に必要な力が身についているのかどうかをご確認ください。

解けなかった問題は、必ず、復習してください。

問41：不動産の登記

不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 抵当権設定登記の登記記録は、権利部甲区に記録される。
2. 不動産の売買契約を締結した当事者は、当該契約締結の日の属する年の12月31日までに、当該不動産の所有権移転登記をすることが義務付けられている。
3. 登記事項証明書の受領は、インターネットを利用してオンラインで行うことができる。
4. 登記記録の権利関係が真実と異なっていた場合に、その登記記録を信じて土地を取得した者は、原則として、その土地に対する当該権利の取得について法的に保護されない。

問42：不動産鑑定評価基準

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
2. 取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
3. 収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
4. 収益還元法のうちＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。

問43：借地借家法（借家）

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

1. 定期借家契約は、公正証書によって締結しなければならない。
2. 普通借家契約において存続期間を１０ヵ月と定めた場合、期間の定めのない建物の賃貸借とみなされる。
3. 期間の定めがある普通借家契約において、賃借人が更新拒絶の通知をするためには、正当の事由が必要である。
4. 定期借家契約は、契約当事者の合意があっても、存続期間を６ヵ月未満とすることはできない。

問44：借地借家法（借地）

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

1. 普通借地権の存続期間は50年とされているが、当事者が契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
2. 普通借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求したときは、借地上に建物が存在しなくても、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
3. 事業用定期借地権等においては、一部を居住の用に供する建物の所有を目的とするときは、その存続期間を10年以上30年未満として設定することができる。
4. 事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

問45：都市計画法

都市計画法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。
2. 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、原則として、都道府県知事等の許可を受けなければ建築物を建築することができない。
3. 開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
4. 市街化区域における開発行為については、その規模にかかわらず、都道府県知事等の許可が必要である。

問46：建築基準法

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 建築物の敷地は、原則として、建築基準法に規定する道路に２ｍ以上接していなければならない。
2. 工業の利便を増進するため定める地域である工業専用地域内には、原則として、住宅を建てることはできない。
3. 敷地の前面道路の幅員が12ｍ未満である建築物の容積率は、原則として、前面道路の幅員により定まる容積率と都市計画で定められた容積率とのいずれか低い方が上限となる。
4. 防火地域内に耐火建築物を建築する場合は、建蔽率および容積率の双方の制限について緩和措置の適用を受けることができる。

問47：区分所有法

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うために法で定められた団体である管理組合であっても、区分所有者が希望すれば脱退することができる。
2. 建物の保存に有害な行為その他建物の管理・使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないという規定は、専有部分の占有者には適用されない。
3. 区分所有者全員の共有に属する共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、専有部分の床面積にかかわらず、その区分所有者全員で等分されることになる。
4. 集会においては、区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数で、区分所有建物の建替え決議をすることができる。

問48：固定資産税及び都市計画税

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 固定資産税の納税義務者は、年の中途にその対象となる土地または家屋を売却した場合であっても、その年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある。
2. 住宅用地に係る固定資産税の課税標準については、住宅用地で住宅１戸当たり３００㎡以下の部分について課税標準となるべき価格の６分の１の額とする特例がある。
3. 都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として市街化調整区域内に所在する土地または家屋の所有者に対しては課されない。
4. 都市計画税の税率は各地方自治体の条例で定められるが、１００分の０.３を超えることはできない。

問49：不動産の取得に係る税金

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（以下「3,000万円特別控除」という）と居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 3,000万円特別控除は、居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに居住用財産を譲渡しなければ適用を受けることができない。
2. 3,000万円特別控除は、子に居住用財産を譲渡した場合には適用を受けることができない。
3. 軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち１億円以下の部分の金額について軽減税率が適用される。
4. 軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した日の属する年の１月１日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。

問50：不動産の投資判断の手法等

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
2. 収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
3. ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
4. ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りである。

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