住宅資金設計等テキスト

「住宅資金設計」「ローンとカード」について見ていきます。

「住宅資金設計」は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。

このテキストは、ボリュームがありますので、何日かに分けて学習してください。

自己資金の準備方法

マイホームを購入する際、住宅ローンを組むことが多いのですが…

住宅ローンを組む場合、物件価格の20%~30%位(頭金20%位+税金などの諸費用10%位)の自己資金を準備する方がよいと言われています。

自己資金を準備していく方法として、財形住宅貯蓄などがあります。

財形住宅貯蓄

財形住宅貯蓄は、住宅取得等を目的とした貯蓄のことです。

財形住宅貯蓄で覚えるべき主な特徴・内容は、次のとおりです。

  • 財形年金貯蓄と合算して、元利合計550万円まで非課税で貯蓄できます。なお、保険商品の場合には、払込保険料で550万円まで非課税で貯蓄できます。基本的には、目的以外での引き出しの場合、5年間さかのぼって年20.315%(復興特別所得税を含みます)の源泉分離課税となります。
  • 1人1契約に限ります。
  • 契約申込時点に55歳未満の勤労者に限り、利用できます。
  • 契約時に積立期間を5年以上と定める必要があります。

住宅ローンの種類及びそれぞれの内容

住宅ローンは、公的融資と民間融資に分けられます。

公的融資は、財形住宅融資などがあり、民間融資は、銀行ローンを主体としています。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資です。

財形住宅融資

【申込年齢】

申込日現在、70歳未満の人が利用することができます。

なお、リフォーム融資の場合には、申込日現在、79歳未満の人が利用することができます。

また、70歳以上(リフォーム融資の場合には、79歳以上)の人でも、親子リレー返済を利用する場合には、申し込むことができます。

【収入基準】

年収に占めるすべての借入れの総返済負担率が以下の基準を満たす人が利用することができます。

  • 年収400万円未満の場合→30%以下
  • 年収400万円以上の場合→35%以下

【金利】

5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利制が適用されます。

【融資限度額】

次の(1)と(2)の金額を比べた結果、低い金額の方が、融資限度額となります。

(1)財形貯蓄合計残高の10倍(最高4,000万円)

(2)実際に必要とされる費用の90%の金額

【返済期間】

次の(1)と(2)の年数を比べた結果、短い年数の方が、返済期間となります。

(1)35年以内

(2)完済した時の年齢が80歳になるまでの年数

【その他】

  • 財形貯蓄を1年以上続け、その残高が50万円以上であることが適用要件となります。
  • 保証料は、不要です。
  • フラット35と併用することができます

フラット35

住宅金融支援機構が、金融機関から顧客の住宅ローン債券を買い取り、これを担保とする債券を発行し、投資家から資金を調達し、融資を行っていきます。

【申込年齢】

申込日現在、70歳未満の人が利用することができます。なお、申込本人の子や孫等を後継者として親子リレー返済を利用する場合、70歳以上でも利用することができます。

【収入基準】

年収に占めるすべての借入れの総返済負担率が以下の基準を満たす方が、利用することができます。

  • 年収400万円未満の場合→30%以下
  • 年収400万円以上の場合→35%以下

【金利】

長期固定金利(金利、融資手数料は取扱金融機関ごとに異なります。)

借入金利は、資金の受取時(融資実行時)の金利が適用されることになります。

【融資限度額】

次の(1)と(2)の金額を比べた結果、低い金額の方が、融資限度額となります。

(1)100万円以上8,000万円以下

(2)建設費・購入価額

※融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較すると、高金利となります。

【返済期間】

次の(1)と(2)の年数を比べた結果、短い年数の方が、返済期間となります。

(1)15年~35年以内

(2)完済した時の年齢が80歳になるまでの年数

※申込者または連帯債務者が60歳以上の場合は、返済期間は10年以上とします。

【その他】

  • 融資対象となる一戸建て住宅の床面積は、70平方メートル以上、共同住宅(マンションなど)の床面積は、30平方メートル以上ある必要があります。
  • 保証料は、不要です。
  • 繰上げ返済時の手数料は、不要です。
  • 一部繰上げ返済の場合、繰り上げて返済できる額は、インターネットサービスのときは10万円以上、金融機関窓口のときは100万円以上となります。
  • 対象となる住宅に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定します。
  • 繰上げ返済する場合は、繰上げ返済を行う1ヵ月前までに返済中の金融機関に申し出る必要があります。
  • 新築・購入される住宅について、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることについて検査を受けて、適合証明書を取得する必要があります

  • フラット35(買取型)では、中古住宅も融資対象となります。なお、2019年10月1日以後の借入申込分から、借入対象となる住宅の建設費・購入価額の上限はなくなります。

  • リフォームのための資金には、通常、利用することができません。ただし、中古住宅の購入と併せて行うリフォーム工事のための資金には、利用することができます。

  • 財形住宅融資と併用することができます

住宅ローンの金利

金利の種類は、次の3種類があります。

1.固定金利型

契約や申込時から返済終了まで、金利が変わりません。

金利が上昇している場合には、変動金利型よりも固定金利型の方が得することになります。

2.変動金利型

市場金利の変動に伴い、金利を見直していきます。なお、金利の見直しは、普通は半年毎で、返済額の見直しは5年に1度となっています。返済額の見直しの際、たとえ返済額が増加したとしても、元の返済額の1.25倍までに制限されることになります。

金利が下降している場合には、固定金利型よりも変動金利型の方が得することになります。

3.固定金利選択型

借入当初から一定期間までは固定金利となり、固定期間が終了した後は、変動か、それとも、固定かを選択していきます。

固定金利選択型の住宅ローンを利用して返済当初の一定期間を固定金利とする場合、一般に、選択する固定金利の期間が長いほど、返済当初に適用される金利水準が高くなる傾向があります。

この続きは、

教材購入者専用ページにありますテキスト完成版でご確認ください。

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