住宅資金設計等テキスト

「住宅資金設計」「ローンとカード」について見ていきます。

「住宅資金設計」は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。

~注意~

無料版のテキストは、一部の論点及び解説を省略しています。

ですので、教材購入者の皆さんは、必ず、教材購入者専用ページ内にありますテキスト完成版をご利用ください。

自己資金の準備方法

マイホームを購入する際、住宅ローンを組むことが多いのですが…

住宅ローンを組む場合、物件価格の20%~30%位(頭金20%位+税金などの諸費用10%位)の自己資金を準備する方がよいと言われています。

自己資金を準備していく方法として、財形住宅貯蓄などがあります。

財形住宅貯蓄

財形住宅貯蓄は、住宅取得等を目的とした貯蓄のことです。

財形住宅貯蓄で覚えるべき主な特徴・内容は、次のとおりです。

  • 財形年金貯蓄と合算して、元利合計550万円まで非課税で貯蓄できます。なお、保険商品の場合には、払込保険料で550万円まで非課税で貯蓄できます。基本的には、目的以外での引き出しの場合、5年間さかのぼって年20.315%(復興特別所得税を含みます)の源泉分離課税となります。
  • 1人1契約に限ります。
  • 契約申込時点に55歳未満の勤労者に限り、利用できます。
  • 契約時に積立期間を5年以上と定める必要があります。

住宅ローンの種類及びそれぞれの内容

住宅ローンは、公的融資と民間融資に分けられます。

公的融資は、財形住宅融資などがあり、民間融資は、銀行ローンを主体としています。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資です。

財形住宅融資

【申込年齢】

申込日現在、70歳未満の人が利用することができます。

【収入基準】

年収に占めるすべての借入れの総返済負担率が以下の基準を満たす人が利用することができます。

  • 年収400万円未満の場合→30%以下
  • 年収400万円以上の場合→35%以下

【金利】

5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利制が適用されます。

【融資限度額】

次の(1)と(2)の金額を比べた結果、低い金額の方が、融資限度額となります。

(1)財形貯蓄合計残高の10倍(最高4,000万円)

(2)実際に必要とされる費用の90%の金額

【返済期間】

次の(1)と(2)の年数を比べた結果、短い年数の方が、返済期間となります。

(1)35年以内

(2)完済した時の年齢が80歳になるまでの年数

【その他】

  • 財形貯蓄を1年以上続け、その残高が50万円以上であることが適用要件となります。
  • 保証料は、不要です。
  • フラット35と併用することができます

フラット35

住宅金融支援機構が、金融機関から顧客の住宅ローン債券を買い取り、これを担保とする債券を発行し、投資家から資金を調達し、融資を行っていきます。

【申込年齢】

申込日現在、70歳未満の人が利用することができます。なお、申込本人の子や孫等を後継者として親子リレー返済を利用する場合、70歳以上でも利用することができます。

【収入基準】

年収に占めるすべての借入れの総返済負担率が以下の基準を満たす方が、利用することができます。

  • 年収400万円未満の場合→30%以下
  • 年収400万円以上の場合→35%以下

【金利】

長期固定金利(金利、融資手数料は取扱金融機関ごとに異なります。)

借入金利は、資金の受取時(融資実行時)の金利が適用されることになります。

【融資限度額】

次の(1)と(2)の金額を比べた結果、低い金額の方が、融資限度額となります。

(1)100万円以上8,000万円以下

(2)建設費・購入価額

※融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較すると、高金利となります。

【返済期間】

次の(1)と(2)の年数を比べた結果、短い年数の方が、返済期間となります。

(1)15年~35年以内

(2)完済した時の年齢が80歳になるまでの年数

※申込者または連帯債務者が60歳以上の場合は、返済期間は10年以上とします。

 【その他】

  • 融資対象となる一戸建て住宅の床面積は、70平方メートル以上、共同住宅(マンションなど)の床面積は、30平方メートル以上ある必要があります。
  • 保証料は、不要です。
  • 繰上げ返済時の手数料は、不要です。
  • 一部繰上げ返済の場合、繰り上げて返済できる額は、インターネットサービスのときは10万円以上、金融機関窓口のときは100万円以上となります。
  • 対象となる住宅に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定します。
  • 繰上げ返済する場合は、繰上げ返済を行う1ヵ月前までに返済中の金融機関に申し出る必要があります。
  • 新築・購入される住宅について、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることについて検査を受けて、適合証明書を取得する必要があります

  • フラット35(買取型)では、中古住宅も融資対象となります。中古住宅とは、借入申込日において築後年数が2年を超えている住宅または既に人が居住したことがある住宅のことで、購入価額が1億円以下(消費税を含みます。)でなければなりません。
    2019年10月1日以後の借入申込分から、借入対象となる住宅の建設費・購入価額の上限はなくなります。

  • リフォームのための資金には、通常、利用することができません。ただし、中古住宅の購入と併せて行うリフォーム工事のための資金には、利用することができます。

  • 財形住宅融資と併用することができます

住宅ローンの金利

金利の種類は、次の3種類があります。

1.固定金利型

契約や申込時から返済終了まで、金利が変わりません。

金利が上昇している場合には、変動金利型よりも固定金利型の方が得することになります。

2.変動金利型

市場金利の変動に伴い、金利を見直していきます。なお、金利の見直しは、普通は半年毎で、返済額の見直しは5年に1度となっています。返済額の見直しの際、たとえ返済額が増加したとしても、元の返済額の1.25倍までに制限されることになります。

金利が下降している場合には、固定金利型よりも変動金利型の方が得することになります。

3.固定金利選択型

借入当初から一定期間までは固定金利となり、固定期間が終了した後は、変動か、それとも、固定かを選択していきます。

固定金利選択型の住宅ローンを利用して返済当初の一定期間を固定金利とする場合、一般に、選択する固定金利の期間が長いほど、返済当初に適用される金利水準が高くなる傾向があります。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。

1.元利均等返済

元利均等返済のイメージ図は、以下のとおりです。なお、当該図のPは、利息を示し、Aは、元金を示します。

元利均等返済イメージ図

元利均等返済とは、毎回、返済額(元金+利息)が一定となる返済方法のことです。

返済当初は、利息部分が多くなり、返済期間が経過するごとに利息部分が少なくなっていきます。元金については、利息とは逆になります。

金利・返済期間・借入金額が同じであれば、返済総額は、元金均等返済より元利均等返済の方が多くなります。

2.元金均等返済

元金均等返済のイメージ図は、以下のとおりです。なお、当該図のPは、利息を示し、Aは、元金を示します。

元金均等返済イメージ図

元金均等返済とは、毎回の返済額に占める元金部分が一定となる返済方法のことです。

利息については、元金残高に基づいて計算されることとなり、当初は利息部分の返済額が多くなり、返済期間が経過するごとに利息部分の返済額が少なくなっていきます。

つまり、返済期間が経過するごとに毎回の返済額の負担が減っていきます。

住宅ローンの借換え

住宅ローン金利の低下が進み、現在のローンより金利の低いローンに組み替える方が、利息が減ることとなり、効果的です。

なお、新しいローンに組み替えることを住宅ローンの借換えといいます。

通常、民間融資から公的融資への借換えや、公的融資から公的融資への借換えはできません。

以下の場合には、借り換えにより総返済額が減額するといわれています。

  • 住宅ローンの残高が1,000万円以上である場合
  • 借り換え前後の金利の差が1%以上である場合
  • 残りの返済期間が10年以上ある場合

カードの分類

【クレジットカード】

  • 利用者が返済する能力があるか否かの審査があり、審査を通過すると、利用者とカード会社との間で契約が結ばれることになります。そして、クレジットカードが発行されます。
  • 例えば、デパートで買い物をした時には、代金を利用者に代わって、カード会社が、支払っていきます。利用者は、クレジットカードを提示し、端末機に暗証番号を入力(売上票にサイン)していくだけです。そして、後日、利用者は、カード会社に代金を支払っていきます。
  • 割賦販売法の規定によれば、クレジットカード会社は、利用者とクレジット契約を行う際、その利用者の年収、生活維持費、クレジット債務などから算定される支払可能見込額を調査することが原則として義務付けられています。
  • クレジットカード会社は、加盟する指定信用情報機関を通じて、会員の属性情報を閲覧でき、他社のクレジットカードの利用状況も閲覧することができます。
  • クレジットカードは、クレジットカード会社が所有権を有しており、約款上、クレジットカード表面に印字された会員本人以外が使用することはできません。

 【デビットカード】

  • 加盟店で買い物をするときなどに、金融機関のキャッシュカードを利用することができます。
  • 買い物をした時にキャッシュカードを提示し、端末に暗証番号を入力していきます。そして、利用代金については、顧客の金融機関の口座から即時に引き落とされることになります。

 【電子マネー】

  •  現金情報をICカードに記録したものです。
  • プリペイド型電子マネーとポストペイ型電子マネーがあり、プリペイド型とは、あらかじめお金を入金しておくと、入金したお金で買い物などができる前払い制の電子マネーのことで、ポストペイ型電子マネーとは、後払いができる電子マネーのことです。
  • サインや暗所番号の入力は、必要ありません。

支払(返済)方法

支払(返済)方法には、一括払い、分割払い、アド・オン方式、リボルビング方式があります。

【一括払い】

  • 一回で支払っていきます。
  • 通常、金利手数料は、不要です。

 【分割払い】

  • 一回で支払っていくのではなく、数回にわたって支払っていきます。
  • 通常、金利手数料は、必要です。

 【アド・オン方式】

→まず、当初の元金に対して利息を計算していきます。

→計算した利息と元金を合計していきます。

→その合計額を返済回数で割ることで、 毎回の返済額を決めていく方式のことをアド・オン方式といいます。

なお、実質金利は、高くなります。

【リボルビング方式】

  • 利用限度額の範囲内で、毎月の支払金額を一定額または一定割合と決めておき、その額を支払っていく方式のことです。
  • 未返済残高に対して利息が発生します。

※リボルビング払いの手数料の支払方式には、月々の一定の支払額の中に手数料を含めて請求される「ウィズイン方式」と、月々の一定の元金支払額に手数料を上乗せして請求される「ウィズアウト方式」とがあります。

無担保ローン

担保なしで借りられるローンのことを無担保ローンといいます。

担保ローンに比べて、金利が高い点がデメリットです。

【補足:ここも覚える】

貸金業法の規定(融資額の総量規制)により、個人が借入できる無担保借入額の合計は、原則として、年収額の3分の1までです。

貯金担保自動貸付け

定額貯金や定期貯金を担保とする融資のことで、融資金額の上限が設けられており、上限額は、預入金額の90%(最高300万円)となっています。

なお、融資期間は、通常、貸付日から2年です。

総合口座

定期預金等を担保とする融資のことで、融資金額の上限が設けられており、上限額は、定期預金の合計額の90%(最高200万円)となっています。

当座貸越利率=担保である定期預金の約定利率+年0.5%

年金担保貸付

国民年金、厚生年金保険等の年金を担保とする融資のことで、融資金額の上限が設けられており、上限額は、年間の年金支給額の0.8倍(最高200万円)です。

住宅資金設計等練習問題

ちょっと、ここで、問題を出題します。

【問題1:当サイトから販売してる問題集から出題】

次の記述が、正しい記述なら〇を、誤った記述なら×をつけてください。

長期固定金利住宅ローンのフラット35(買取型)の融資金額は、100万円以上3,000万円以下で、建設費または購入価額(非住宅部分に関するものを除く)以内とされている。

【問題2:当サイトから販売してる問題集から出題】

次の記述が、正しい記述なら〇を、誤った記述なら×をつけてください。

住宅ローンのフラット35(買取型)において、一部繰上返済(住・My Noteを利用していないものとする。)を行う場合、返済金額は100万円以上から可能で、その際の繰上返済手数料は必要である。

【問題3:当サイトから販売してる暗記復習まとめ集から出題】

次の( )の中に、適切な言葉を入れてください。

クレジットカードの支払方式のひとつである( )は、 毎月の支払金額を一定とすることができるが、未返済残高に対して利息が発生する。

【解答1】

フラット35(買取型)の融資金額は、100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額(非住宅部分に関するものを除く)以内とされています。

よって、誤った記述となります。

A.×

【解答2】

住宅ローンのフラット35(買取型)において、一部繰上返済(住・My Noteを利用していない。)を行う場合には、返済金額は100万円以上から可能であり、その際の繰上返済手数料は不要である。なお、住・My Noteを利用している場合の返済金額は、10万円以上である。

よって、誤った記述となります。

A.×

【解答3】

クレジットカードの支払方式のひとつである(リボルビング払方式)は、 毎月の支払金額を一定とすることができるが、未返済残高に対して利息が発生する。

A.リボルビング払方式

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