不動産譲渡にかかる税金テキスト

不動産の譲渡にかかる税金について見ていきます。

この分野は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。

このページに掲載している2級追加論点とは、2級を目指す方だけが学習してください。ですので、3級を目指す方は、学習する必要はありません。

~注意~

無料版のテキストは、一部の論点及び解説を省略しています。

ですので、教材購入者の皆さんは、必ず、教材購入者専用ページ内にありますテキスト完成版をご利用ください。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、資産を譲渡したことによる所得のことで、その所得に対して所得税が課税されることになります。なお、所得税に加えて、住民税も課税されることになります。

1.資産とは

譲渡所得の対象となる資産は、土地、借地権、建物等です。

2.譲渡とは

譲渡とは、売買の他、交換、競売、財産分与等、有償であるか、無償であるかは関係なく、所有権等を移転させる一切の行為のことです。

譲渡所得の計算

譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得(数値がマイナスになると、損失が生じたことになります。)

譲渡所得×税率=所得税

1.譲渡収入金額

譲渡収入金額は、売買代金等の金額となります。

3.譲渡費用

譲渡費用とは、仲介手数料・立退料・建物解体費等、譲渡するために直接要した費用のことです。

なお、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用は、譲渡費用になりません。

税率

譲渡所得は、所有期間に応じて、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

土地建物を譲渡した場合、長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在、所有期間が5年を超えるものの所得のことです。土地建物を譲渡した場合、短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在、所有期間が5年以下のものの所得のことです。

なお、長期譲渡所得の税率と短期譲渡所得の税率は異なります。

1.長期譲渡所得の税率

所得税の税率は、15.315%(復興特別所得税0.315%を含んでいます。)、住民税の税率は、5%となります。

2.短期譲渡所得の税率

所得税の税率は、30.63%(復興特別所得税0.63%を含んでいます。)、住民税の税率は、9%となります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得から、最高3,000万円を控除することができます。この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

  1. 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。
  2. 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。
  3. 居住用財産を譲渡した年において、譲渡した居住用財産について、収用等の5,000万円特別控除の規定の適用を受けていないこと

特定の居住用財産の買換えの特例

特定の居住用財産を譲渡して、その特定の居住用財産の代わりに、新たな居住用財産を買い換えた場合、譲渡資産の譲渡収入金額が、買換資産の取得価額以下のときには、譲渡した年において課税されなくなり、買い換えた居住用財産を譲渡した年まで、課税が繰り延べられます。

それに対し、譲渡資産の譲渡収入金額が、買換資産の取得価額を超えるときには、超える部分について、譲渡所得として、課税されることになります。なお、この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

譲渡資産の要件

  1. 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。
  2. 譲渡対価の額が、1億円以下であること。
  3. 家屋と敷地の両方が、譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超えていること。
  4. 譲渡資産について、譲渡した人による居住期間が10年以上であること。
  5. 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。

買換資産の要件

  1. 譲渡資産を譲渡した年の前年、譲渡した年、譲渡した年の翌年に買換資産を取得していること。
  2. 譲渡をした年の前年、譲渡した年に買換資産を取得した場合には、譲渡をした年の翌年12月31日までに、買換資産に居住すること。なお、譲渡した年の翌年に買換資産を取得した場合には、取得をした年の翌年12月31日までに、買換資産に居住すること。
  3. 買換資産である家屋の床面積のうち、居住の用に供する部分の床面積が50平方メートル以上であり、敷地の面積が、500平方メートル以下であること。
  4. 買換資産である家屋が、建築後使用されたことのある耐火建築物の場合には、築25年以内であること又は新耐震基準に適合していること。なお、耐火建築物以外の建築物については、この要件の制限はありません。

上記以外の要件

居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、この特例の適用を受けていないこと。

また、居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、「特定の居住用財産の3,000万円特別控除」、「居住用財産の買換え等の損益通算及び繰越控除の特例」、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

一定の居住用財産を譲渡した場合に、税率が軽減されます。なお、この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

  1. 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。つまり、居住用財産を譲渡していることです。
  2. 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。
  3. 家屋と敷地の両方が、譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超えていること。
  4. 譲渡した年の前年、前々年において、この特例の適用を受けていないこと。

【補足:ここも覚える】

  1. 上記の特例を受ける場合においても、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の規定を適用することができます
  2. 上記の特例と居住用財産の買換えの特例とは、併用することができません
  3. この特例の適用を受けるときの税率は、譲渡所得金額(3,000万円特別控除後の金額です。以下同じ。)のうち6,000万円以下の部分については、所得税は、10.21%(復興特別所得税を含んでいます。)、住民税は、4%となります。また、6,000万円を超える部分については、所得税は、15.315%(復興特別所得税を含んでいます。)、住民税は、5%となります。

相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除

被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合、当該家屋又は土地の譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

期間の要件

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡したこと。

相続した家屋の要件

  1. 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたもの。
  2. 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住者がいなかったものであること。
  3. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除きます。)であること。
  4. 相続時から譲渡時までの間に、事業、貸付、居住の用に供されていたことがないこと。

譲渡する際の要件

  1. 譲渡価額が1億円以下であること。
  2. 家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含みます。)、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

一定の居住用財産を譲渡し、新たに、一定の居住用財産を取得した場合、居住用財産を譲渡したことにより譲渡損失が生じたときに、その譲渡損失を他の所得(給与所得など)から控除することができます。これを損益通算といいます。

なお、他の所得から控除しても控除しきれない損失があるときには、譲渡の年の翌年以降の3年間の所得から控除することができます。これを繰越控除といいます。

なお、この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

譲渡資産の要件

  1. 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。
  2. 譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えていること。
  3. 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。

買換資産の要件

  1. 譲渡資産を譲渡した年の前年、譲渡した年、譲渡した年の翌年に買換資産を取得していること。
  2. 買換資産を取得した日の属する年の翌年12月31日までの間に、居住の用に供すること又は供する見込みであること。
  3. 買換資産である家屋の床面積のうち、居住の用に供する部分の床面積が50平方メートル以上であること。
  4. 取得をした日の属する年の12月31日、繰越控除の適用を受けようとする年の12月31日において、買換資産について償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。

上記以外の要件

居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、「特定の居住用財産の3,000万円特別控除」、「特定の居住用財産の買換えの特例」、「居住用財産の買換え等の損益通算及び繰越控除の特例」、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。

【補足:ここも覚える】

  1. 譲渡資産である土地の面積が500平方メートルを超えている場合、500平方メートル以下の部分の譲渡損失の金額について、繰越控除の規定を適用します。
  2. 繰越控除の適用を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円を超える場合には、繰越控除の適用を受けることができません。なお、損益通算の適用を受けようとする年においては、所得制限はありません

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

一定の居住用財産を譲渡したことにより一定の譲渡損失が生じたときに、その譲渡損失を他の所得(給与所得等)から控除(損益通算といいます)することができます。

なお、他の所得から控除しても控除しきれない損失があるときには、譲渡の年の翌年以降の3年間の所得から控除(繰越控除といいます)することができるようになります。

この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

この特例は、上記「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と異なり、買換資産の購入が必要となるわけではありません。

譲渡資産の要件

  1. 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。
  2. 譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えていること。
  3. 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。
  4. 譲渡資産を譲渡する契約を締結した日の前日において、譲渡資産に係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

上記以外の要件

居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、「特定の居住用財産の3,000万円特別控除」、「特定の居住用財産の買換えの特例」、「居住用財産の買換え等の損益通算及び繰越控除の特例」、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。

【補足:ここも覚える】

  1. 譲渡資産を譲渡する契約を締結した日の前日において、住宅ローンの残高から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額が、損益通算できる限度額となります。
  2. 繰越控除の適用を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円を超える場合には、その年に限り、繰越控除の適用を受けることができません。なお、損益通算の適用を受けようとする年においては、所得制限はありません

固定資産の交換をしたときの特例

↓この規定は2級追加論点

個人が、土地や建物の固定資産を同じ種類の固定資産と交換した場合、譲渡がなかったものとします。

この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

  • 交換により譲渡する固定資産は、1年以上所有していたものであること。
  • 交換により取得する資産は、相手方が1年以上所有し、かつ、交換のために取得したものでないこと。
  • 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。
  • 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、同じ種類の資産であること。なお、土地と借地権を交換した場合でも、借地権は土地の種類に含まれるため、この特例の適用を受けることができます。

 

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