不動産の有効活用テキスト

不動産の有効活用について見ていきます。

この分野は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。

このページに掲載している2級追加論点とは、2級を目指す方だけが学習してください。ですので、3級を目指す方は、学習する必要はありません。

~注意~

無料版のテキストは、一部の論点及び解説を省略しています。

ですので、教材購入者の皆さんは、必ず、教材購入者専用ページ内にありますテキスト完成版をご利用ください。

土地活用の手法

自己建設方式

土地の所有者が、企画の立案、資金の調達、建設会社の選定、発注、建物の管理・運営などの事業の全てを行っていきます。

自分で行うので、事業における全ての利益を受け取ることができます。その反面、リスクも大きくなります。

事業受託方式

土地所有者が、土地の有効利用をデベロッパー等の受託者に委託しデベロッパー等の受託者が企画立案から管理・運営にかかわる事の全てを行っていきます。なお、資金を調達するのは土地所有者です。

土地所有者は、土地の所有権を一切手放すことなく有効な活用ができますが、事業における全ての利益を受け取ることができません。

等価交換方式

土地所有者が土地を提供し、デベロッパー等の受託者が、その土地に建物を建築し、土地所有者とデベロッパー等の受託者が、土地と建物を等価で交換しあう方式のことです。

土地所有者は、資金調達の必要がありません

建物建設事業に必要な業務をデベロッパーに任せることができるため、土地所有者にかかる当該業務負担が軽減されることになります。

土地信託方式

土地所有者が土地建物を信託銀行等に信託をして、信託銀行等の受託者が企画立案、資金調達、管理・運営などの事業の全てを行っていきます。土地所有者は、信託配当を受け取ることができ、信託期間終了後に所有権は戻ってくることになります。

定期借地権方式

定期借地権(一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権)を設定して、一定期間(更新はありません。)、土地を貸す方式のことです。

不動産投資の分析

利回り

1.表面利回り(単純利回り)

表面利回り(%)=年間賃貸収入÷投資額×100

2.正味利回り(純利回り)

正味利回り(%)=(年間賃貸収入-諸経費)÷投資額×100

3.

DCF法

DCF法を用いた投資判断の方法として代表的なものに、NPV(正味現在価値)法とIRR(内部収益率)法があります。

1.NPV(正味現在価値)法

投資が生み出す将来の収益の現在価値の合計から初期投資額を差し引いて、投資の適否を判定する方法のことです。

投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。

2.IRR(内部収益率)法

不動産投資の内部収益率と投資家の期待する収益率(期待収益率といいます。)とを比較することにより、投資の適否を判定する方法のことです。

内部収益率が投資家の期待収益率を上回っている場合に、その投資は有利であると判定することができます。

内部収益率は、不動産投資から得られる純収益(キャッシュフロー)の現在価値の総和が、投資額と等しくなる場合の割引率のことです。

借入金償還余裕率

↓この規定は2級追加論点

借入金償還余裕率(DSCR)は、借入金返済の安全度を測る尺度として用いられます。

借入金償還余裕率=元利金返済前の年間キャッシュフロー÷借入金の年間元利返済額

レバレッジ効果

↓この規定は2級追加論点

レバレッジ効果とは、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合に、借入比率を上げることで自己資金に対する投資収益率が上昇する効果のことです。

デュー・デリジェンス

↓この規定は2級追加論点

不動産投資の際のデュー・デリジェンスとは、一般に、投資対象の経済的・法律的・物理的側面等に関する詳細かつ多面的な調査のことです。

不動産投資信託(J-REIT)

J-REITは、投資証券を発行することにより投資家から預かった資金をもとに、不動産などに対して投資し、賃貸料収入や売買益を投資家に分配します。

また、J-REITは、金融機関から融資を受けたり、投資法人債を発行することにより資金を調達することがあります。

  • 市場で上場されており、自由に売買することができます。
  • 借入金を併せて投資家からの出資総額以上の金額を投じて資産を購入し運用しています。
  • 解約に応じないクローズドエンド型です。
  • 配当可能利益の90%超を分配するなどの要件を満たすことで、分配金を損金に算入することが認められています。
  • 個人がJ-REITから利益の分配を受けた場合、その分配による所得は、配当所得となります。

 

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