建築基準法テキスト

建築基準法について見ていきます。

この分野は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。

このページに掲載している2級追加論点とは、2級を目指す方だけが学習してください。ですので、3級を目指す方は、学習する必要はありません。

~注意~

無料版のテキストは、一部の論点及び解説を省略しています。

ですので、教材購入者の皆さんは、必ず、教材購入者専用ページ内にありますテキスト完成版をご利用ください。

目的等

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、公共の福祉の増進に資することを目的としています。

下記の建築物には、建築基準法が適用されません。

  1. 文化財保護法の規定によって国宝、重要文化財、重要有形民俗文化財、特別史跡名勝天然記念物又は史跡名勝天然記念物として指定され、又は仮指定された建築物
  2. 既存不適格建築物

道路の制限

建築物の敷地は、道路に2メートル以上接する必要があります。

ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物等で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、道路に2メートル以上接していなくても違反になりません。

【補足:ここも覚える】←2級追加論点

地方公共団体は、特殊建築物、階数が3以上である建築物、政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物又は延べ面積(同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、その延べ面積の合計)が1,000平方メートルを超える建築物については、敷地に接しなければならない道路の幅員、接する部分の長さ、その他その敷地又は建築物と道路との関係につき、条例で、必要な制限を付加することができます。

原則的な道路

建築基準法における道路とは、幅員4メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、6メートル)以上のものをいいます。

2項道路

都市計画区域又は準都市計画区域の指定があった日(建築基準法の施行日である昭和25年11月23日以前に指定があった場合には、その施行日)において、現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、道路とみなされます。

この道路(2項道路といいます。)については、道路の中心線から、両側に水平距離2メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、一定の場合を除き、3メートル)ずつ後退した線が道路の境界線とみなされます。

これを敷地のセットバックといいます。建蔽率や容積率の算定上、セットバック部分は、敷地面積には含まれません

なお、道路の中心線から2メートル未満で片側が、がけ地、川等に沿っている場合には、がけ地、川等と道路との境界線から道路側に水平距離4メートルとった線を道路の境界線とみなされます。

用途制限

都市計画法で用途地域(13種類)が定められています。そして、その用途地域内で、建築することができる建築物、建築することができない建築物があり、それを定めているのが、用途制限です。

  • 原則、用途制限に反する建築物を建築することはできません。ただし、特定行政庁の許可があれば、用途制限に反する建築物であっても、建築することができます。
  • 建築物の敷地が2以上の用途地域にわたる場合、その敷地の過半の属する地域の方の用途制限が適用されます。

用途地域(13種類)は、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」があります。

【神社、寺院、教会、巡査派出所、診療所、保育所】

全ての用途地域(13種類)で建築することができます。

【住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館、老人ホ-ム】

工業専用地域以外の用途地域で建築することができます。

【幼椎園、小学校、中学校、高等学校】

工業地域と工業専用地域以外の用途地域で建築することができます。

【大学、高等専門学校、専修学校、病院】

第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域以外の用途地域で建築することができます。

【カラオケボックス】

  1. 用途に供する部分の床面積が10,000平方メートルを超える場合には、近隣商業地域、商業地域、準工業地域で、建築することができます。
  2. 用途に供する部分の床面積の合計が10,000平方メートル以下の場合には、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、田園住居地域には、建築することができません。

【劇場、映画館、演芸場、観覧場】

  1. 客席の部分の床面積の合計が200平方メートル以上の場合には、近隣商業地域、商業地域、準工業地域で、建築することができます。
  2. 客席の部分の床面積の合計が200平方メートル未満の場合には、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域で、建築することができます。

 【ホテル、旅館】

  1. 用途に供する部分の床面積が3,000平方メートルを超える場合には、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域には、建築することができません。
  2. 用途に供する部分の床面積の合計が3,000平方メートル以下の場合には、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域には、建築することができません。

【床面積の合計が150平方メートル以内の一定の店舗、飲食店等】

第1種低層住居専用地域、工業専用地域には、建築することができません。なお、工業専用地域で、建築が禁止されているのは、物品販売業を営む店舗、飲食店です。

【床面積の合計が10,000平方メートルを超える店舗、飲食店等】

近隣商業地域、商業地域、準工業地域で、建築することができます。

建蔽率

建築物の建築面積(同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合のことを建蔽率といいます。

建蔽率=建築物の建築面積÷敷地面積

建蔽率の緩和

  1. 防火地域に指定された区域内に耐火建築物を建築する場合で、建蔽率の限度が10分の8とされている地域以外の地域であれば、10分の1が緩和されます。つまり、建蔽率の限度に、10分の1が加算されることになります。
  2. 街区の角にある敷地(角地)又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物については、10分の1が緩和されます。つまり、建蔽率の限度に、10分の1が加算されることになります。

建蔽率の制限を適用しないもの

下記のいずれかに該当する建築物は、建蔽率の制限が適用されません。つまり、敷地いっぱいの建築が可能になるということです。

  1. 建蔽率の限度が10分の8とされている地域内、かつ、防火地域内にある耐火建築物
  2. 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するもの

建築物の敷地が、建蔽率の異なる地域にわたる場合

建築物の敷地が、建築物の建蔽率の異なる2以上の地域等にわたる場合、当該建築物の建蔽率は、各地域等の建築物の建蔽率の限度に、その敷地の当該地域等内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければなりません。

【具体例】

例えば、建築物の敷地(400平方メートル)が、第一種住居地域(敷地300平方メートル)と近隣商業地域(敷地100平方メートル)にわたり、第一種住居地域の建蔽率は10分の5、近隣商業地域の建蔽率は10分の6と、都市計画で定められています。この場合の建蔽率は?

10分の5×300/400+10分の6×100/400=40分の21となります。

容積率

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことを容積率といいます。建築物の規模を制限するものです。

容積率=建築物の延べ面積÷敷地面積

【具体例】

例えば、敷地面積150平方メートルに、建築物(1階~6階部分のそれぞれの床面積が50平方メートル)がある場合における建築物の容積率は?

300平方メートル(50×6)÷150平方メートル=2=200%となります。

前面道路の幅員が12メートル未満の場合の制限

前面道路(前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のものです。)の幅員が12メートル未満である建築物の容積率は、「当該前面道路の幅員のメートルの数値に、下記1~3の区分に従い、数値を乗じたもの」と「都市計画の容積率(原則)」の2つを比較して、厳しい方(数値の小さい方)が、容積率となります。

  1. 第一種低層・第二種低層住居専用地域・田園住居地域は、10分の4となります。
  2. 第一種中高層・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域は、10分の4(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあっては、10分の6)となります。
  3. 上記1・2以外の用途地域、用途地域の指定のない区域は、10分の6(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあっては、10分の4又は10分の8のうち、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの)となります。

【具体例】

  1. 例えば、第一種住居地域にある敷地で、前面道路の幅員が10メートル、都市計画で定められた容積率が10分の50で、特定行政庁が指定した区域でない場合の敷地の容積率の最高限度は?
    特例による容積率⇒10メートル×10分の4=10分の40
    400%と500%(都市計画の容積率)のうち、小さい方は400%なので、400%となります。
  2. 例えば、第一種住居地域にある敷地で、前面道路が幅員10メートルのものと8メートルのものがあり、都市計画で定められた容積率が10分の50で、特定行政庁が指定した区域でない場合の敷地の容積率の最高限度は?
    特例による容積率⇒10メートル(10メートルと8メートルのうち大きい方)×10分の4=10分の40
    400%と500%(都市計画の容積率)のうち、小さい方は400%なので、400%となります。

建築物の敷地が容積率の異なる地域にわたる場合

建築物の敷地が、容積率の限度が異なる2以上の地域等にわたる場合、容積率の限度は、各地域等の容積率の限度に、その敷地の当該地域等内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければなりません。

【具体例】

甲敷地は、第二種住居地域と商業地域とにわたります。甲敷地のうち、第二種住居地域にある甲敷地の面積が100平方メートルで、商業地域にある甲敷地の面積が300平方メートルで、甲敷地の全体の面積が400平方メートルです。そして、都市計画で定められた容積率については、第二種住居地域が10分の50で商業地域が10分の80と定められています。なお、当該敷地の前面道路の幅員が10メートルあります。特定行政庁の指定はないものとします。この敷地の容積率の最高限度は?

【解答・手順】

  1. 最初に、それぞれの地域の容積率を計算します。
    第二種住居地域⇒10メートル×4/10=10分の40<10分の50、よって10分の40となります。
    商業地域⇒10メートル×6/10=10分の60<10分の80、よって10分の60となります。
  2. 次に、(それぞれの地域の容積率)に、(敷地全体の面積分のその地域の面積)を乗じます。
    第二種住居地域⇒10分の40×400(敷地全体の面積)分の100(第二種住居地域にある甲敷地の面積)=40分の40となります。
    商業地域⇒10分の60×400(敷地全体の面積)分の300(商業地域にある甲敷地の面積)=40分の180となります。
  3. 最後に、上記を合算します。
    40分の40+40分の180=40分の220(550%)となります。

防火地域・準防火地域

  1. 建築物が、防火地域又は準防火地域とこれらの地域として指定されていない区域にわたる場合においては、その全部についてそれぞれ防火地域又は準防火地域内の建築物に関する規定を適用します。
    ただし、その建築物が防火地域又は準防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、防火地域又は準防火地域内の建築物に関する規定を適用しません。
  2. 建築物が、防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用します。ただし、建築物が防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、準防火地域内の建築物に関する規定を適用します。

日影規制

中高層の建築物の周囲には、日影が生じることとなります。日影規制とは、その日影時間を一定時間以内に制限していくものです。

日影規制の対象となる区域

原則、商業地域、工業地域、工業専用地域を除く10種類の用途地域及び用途地域の指定のない区域のうち、地方公共団体の条例で指定する区域内において、日影規制の適用があります。

日影規制の対象となる建築物

  1. 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域
    軒の高さが7メートルを超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物
  2. 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域
    高さが10メートルを超える建築物
  3. 用途地域の指定のない区域
    軒の高さが7メートルを超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物」と「高さが10メートルを超える建築物」のうち、地方公共団体が条例で指定するもの

斜線制限

斜線制限は、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3種類あり、建物を建築することによる日当たりや風通し等の悪化をできる限り防ぐために設けられている建築物の高さの制限の規定です。

道路斜線制限

道路斜線制限とは、建築物を建てようとする敷地の前面道路の反対側の境界線から、その建築物の敷地の上空の方に一定の斜線を引き、その斜線の内側に建築物を建てようとするものです。それにより、道路、道路に接している建築物の日照り等の悪化を防いでいこうとしています。

道路斜線制限は、13種類全ての用途地域、用途地域の指定のない区域に適用されます。

隣地斜線制限

隣地斜線制限とは、建築物を建てようとする敷地の隣地の境界線上から、その建築物の敷地の上空の方に一定の斜線を引き、その斜線の内側に建築物を建てようとするものです。それにより、隣地の日照り等の悪化を防いでいこうとしています。

隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域を除く10種類の用途地域、用途地域の指定のない区域に適用されることになります。

北側斜線制限

北側斜線制限とは、建築物を建てようとする敷地の真北方向の前面道路の反対側の境界線等から一定の斜線を引き、北側の隣地の日照り等の悪化を防いでいこうとしています。

北側斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、「日影による中高層の建築物の高さの制限」の対象となる区域となっていない第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域に適用されます。

逆に、「日影による中高層の建築物の高さの制限」の対象となる区域となっている第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域には、北側斜線制限の適用を受けないことになります。

建築物の高さ

  • 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域内における建築物の高さは、原則として、10mまたは12mのうち都市計画で定められた限度を超えることができません。
  • 都市計画において建築物の高さの限度が10mと定められた第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域内においても、その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物で、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めるものの高さの限度は、10mとなるのではなく、12mとなります。

 

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