不動産に関する他の法令

不動産に関する他の法令(農地法、国土利用計画法、土地区画整理法)について見ていきます。

この分野は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。

このページに掲載している2級追加論点とは、2級を目指す方だけが学習してください。ですので、3級を目指す方は、学習する必要はありません。

~注意~

無料版のテキストは、一部の論点及び解説を省略しています。

ですので、教材購入者の皆さんは、必ず、教材購入者専用ページ内にありますテキスト完成版をご利用ください。

農地法

農地法上の農地とは、耕作の目的に供される土地のことです。農地に該当するか否かについては、現況で判断されることになり、土地登記簿上の地目とは、関係がありません。

農地法第3条

農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権などの使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、原則、当事者が農業委員会の許可を受ける必要があります。

農地法第4条

農地を農地以外のものにする者は、原則、都道府県知事の許可(指定市町村の区域内にあっては、指定市町村の長。以下、都道府県知事等といいます。)を受ける必要があります。

市街化区域内にある農地をあらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合には、農地法第4条の許可は不要となります。

農地法第5条

農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除きます。)にするため、所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権などの使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、原則、当事者が都道府県知事等の許可を受ける必要があります。

市街化区域内にある農地をあらかじめ農業委員会に届け出て、権利を取得する場合には、農地法5条の許可は不要となります。

国土利用計画法

事後届出

規制区域、注視区域、監視区域のいずれにも指定されていない区域にある土地について、土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者(権利取得者といいます。)は、原則として、その契約を締結した日から起算して2週間以内に、一定事項を当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事等(指定都市では市長、以下同じです。)に届け出る必要があります。

  1. 市街化区域における面積2,000平方メートル未満の場合には、事後届出が不要となります。
  2. 市街化調整区域及び非線引き区域における面積5,000平方メートル未満の場合には、事後届出が不要となります。

事前届出

  1. 注視区域に所在する土地について土地売買等の契約を締結しようとする場合には、当事者は、一定事項を、当該土地が所在する市町村の長を経由して、あらかじめ、都道府県知事に届け出る必要があります。面積要件については、事後届出制と同じです。

許可制

規制区域に所在する土地について、土地売買等の契約を締結しようとする場合には、当事者は、都道府県知事等の許可を受ける必要があります。

土地区画整理法

↓土地区画整理法は2級追加論点

土地区画整理法は、土地区画整理事業に関し必要な事項を規定することによって、健全な市街地の造成を図り、もって公共の福祉の増進に資することを目的としています。

土地区画整理事業

土地区画整理事業は、道路、公園、河川などの公共施設を整備をしたり、改善したり、土地の区画を整えようとする事業のことです。

土地区画整理事業は、道路、公園などの公共施設を整備し、土地の利用増進を図るため、土地の再配置を行っていきます。

土地区画整理事業の施行前の従前の宅地に対して、新しく交付される宅地のことを換地といいます。

土地区画整理事業の施行者は、土地所有者等である個人、土地区画整理組合、区画整理会社、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構などです。

換地計画

換地計画とは、従前の宅地に対して、誰にどのような換地を割り当てていくのか等を定めていくための計画のことです。なお、その換地計画には、換地設計、清算金、保留地の明細等を定めていきます。

土地区画整理事業の施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければなりません。

1.清算金

従前の宅地の所有者等に対して、従前の宅地に対して、交付すべき換地の面積が、施行者が指定していた面積と異なる場合や従前の宅地が小さく、換地を交付されても仕方がないので換地を定めなかった場合等、不均衡を解消するために金銭によって清算することとしました。

なお、換地計画において、清算金の額を定める必要があります。

2.保留地

  • 個人、土地区画整理組合、区画整理会社が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、又は規準、規約若しくは定款で定める目的のため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定めることができます。
  • 上記以外の施行者が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、その土地区画整理事業の施行後の宅地の価額の総額が、その土地区画整理事業の施行前の宅地の価額の総額を超える場合においては、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、その差額に相当する金額を超えない価額の範囲内で、その土地を保留地として定めることができます。

仮換地

公共施設の設置の工事や宅地の区画整理の工事を行なっていくうえで必要となる場合に、従前の宅地の所有者に対して、一旦、従前の宅地から移動してもらわないといけない場合があります。

そこで、換地処分を行なう前に、その所有者のために、その従前の宅地に代えて仮に使用収益することのできる土地を指定することができます。その土地のことを仮換地といい、その土地を指定していくことを仮換地の指定といいます。

そして、仮換地の指定により、その仮換地について、従前の宅地から使用収益する権利が移転することになります。

【仮換地指定の効果(使用収益開始日を別に定めていない場合)】

Aが所有している甲土地に対して、Bが所有している乙土地が仮換地として指定されたとします。このように仮換地が指定された後、甲土地、乙土地を誰が使うことができるのか等の問題があります。これらの問題について見ていきます。

  • 従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者(A)は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地(乙土地)については、使用又は収益をすることができるものとし、従前の宅地(甲土地)については、使用又は収益をすることができません
  • 使用収益権は、仮換地の指定により、従前の宅地から仮換地に移動することになりますが、所有権は、移動しないことになります。
  • 仮換地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者(B)は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地を使用し、又は収益することができません
  • 仮換地の所有権は、仮換地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者(B)のものです。よって、Bは、乙土地を売却することができたり、乙土地に抵当権を設定することもできます。

 

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