不動産の譲渡にかかる税金について見ていきます。
この分野は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。
譲渡所得とは
譲渡所得とは、資産を譲渡したことによる所得のことで、その所得に対して所得税が課税されることになります。なお、所得税に加えて、住民税も課税されることになります。
１．資産とは
譲渡所得の対象となる資産は、土地、借地権、建物等です。
２．譲渡とは
譲渡とは、売買の他、交換、競売、財産分与等、有償であるか、無償であるかは関係なく、所有権等を移転させる一切の行為のことです。
譲渡所得の計算
譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得（数値がマイナスになると、損失が生じたことになります。）
譲渡所得×税率＝所得税
１．譲渡収入金額
譲渡収入金額は、売買代金等の金額となります。
２．取得費
- 譲渡することになる土地の購入代金に購入手数料、不動産取得税、購入後の設備費、改良費を加算したものです。
- 建物の取得費用については、購入代金等の金額から減価償却費相当額を控除した金額となります。
- 取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の5％とすることができます。
- 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに、相続した財産を譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を取得費に加算することができます。
３．譲渡費用
譲渡費用とは、仲介手数料・立退料・建物解体費等、譲渡するために直接要した費用のことです。
なお、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用は、譲渡費用になりません。
税率
譲渡所得は、所有期間に応じて、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
土地建物を譲渡した場合、長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在、所有期間が5年を超えるものの所得のことです。土地建物を譲渡した場合、短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在、所有期間が5年以下のものの所得のことです。
なお、長期譲渡所得の税率と短期譲渡所得の税率は異なります。
１．長期譲渡所得の税率
所得税の税率は、15.315％（復興特別所得税0.315％を含んでいます。）、住民税の税率は、５％となります。
２．短期譲渡所得の税率
所得税の税率は、30.63％（復興特別所得税0.63％を含んでいます。）、住民税の税率は、9％となります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得から、最高3,000万円を控除することができます。この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。
- 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。
- 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。
- 居住用財産を譲渡した年において、譲渡した居住用財産について、収用等の5,000万円特別控除の規定の適用を受けていないこと。
- 居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、この特例の適用を受けていないこと。また、居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、「特定の居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の損益通算及び繰越控除の特例」、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。
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