宅地建物取引業法テキスト

宅地建物取引業法について見ていきます。

この分野は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。

このページに掲載している2級追加論点とは、2級を目指す方だけが学習してください。ですので、3級を目指す方は、学習する必要はありません。

~注意~

無料版のテキストは、一部の論点及び解説を省略しています。

ですので、教材購入者の皆さんは、必ず、教材購入者専用ページ内にありますテキスト完成版をご利用ください。

宅地建物取引業とは

宅地建物取引業とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいいます。

宅地建物取引業を営むための免許を受けて宅地建物取引業を営む者のことを宅地建物取引業者といいます。

【補足:ここも覚える】

例えば、自ら当事者となって貸借(有償の賃貸借や無償の使用貸借)を行ったとしても、宅地建物取引業に該当しません。なお、貸借の代理若しくは媒介については、宅地建物取引業に該当します。

免許

宅地建物取引業に該当する行為をしようとする者は、原則として、宅地建物取引業を営むための免許が必要となります。

宅地建物取引業を営むための免許は、都道府県知事の免許と国土交通大臣の免許の2種類があります。

都道府県知事免許と国土交通大臣免許の有効期間は、ともに、5年となっています。

都道府県知事免許

宅地建物取引業を営もうとする者が、1つの都道府県の区域内にのみ、事務所を設置してその事業を営もうとする場合、その事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受ける必要があります。

国土交通大臣免許

宅地建物取引業を営もうとする者が、2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合、国土交通大臣の免許を受ける必要があります。

免許の更新

↓免許の更新の規定は、2級追加論点

  1. 免許の有効期間の満了後引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、免許の更新を受けなければなりません。
  2. 免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許申請書を提出しなければなりません。
  3. 更新された後の免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から5年間となっています。

宅地建物取引士

  1. 事務所ごとに宅建業の業務に従事する者5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
  2. 重要事項の説明をすること」、「重要事項説明書(35条書面とも言われています。)に記名押印すること」、「契約を成立した後に交付する契約内容を記載した書面(37条書面とも言われています。)に記名押印すること」は、宅地建物取引士でない人がすることができず、宅地建物取引士しか、することがができません。

媒介契約

宅地建物取引業者に不動産の売却や購入の仲介を依頼するときには、媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

宅地建物取引業者は、宅地・建物の売買または交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付する必要があります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、「ある宅地建物取引業者(例えば、A社)に媒介の依頼をしたとしても、それに重ねて、他の宅地建物取引業者(例えば、B社)にも媒介の依頼をすることができる媒介契約」のことです。

一般媒介契約の主な特徴は、以下のとおりです。

  1. 一般媒介契約の有効期間は、契約当事者間で自由に設定することができます。
  2. 一般媒介契約については、業務処理状況を依頼者に報告する義務はありません
  3. 一般媒介契約については、指定流通機構への物件の登録義務はありません

専任媒介契約

専任媒介契約とは、「ある宅地建物取引業者(例えば、A社)に媒介の依頼をした場合、それに重ねて、他の宅地建物取引業者(例えば、B社)に媒介の依頼をすることができない契約のことで、依頼者自らが探してきた相手と契約することができる媒介契約」のことです。

専任媒介契約の主な特徴は、以下のとおりです。

  1. 専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができません。なお、3ヵ月より長い期間を定めたときは、例えば、5ヵ月と定めたときは、有効期間は、3ヵ月となります。
  2. 専任媒介契約の有効期間は、依頼者からの申出がある場合にのみ更新することができます。なお、更新後の有効期間も、更新の日から3ヵ月を超えることができません。
  3. 専任媒介契約については、媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は、依頼者に対し、2週間(宅地建物取引業者の休業日を含みます。)に1回以上、業務処理状況を報告しなければなりません。なお、業務処理状況の報告の方法は、書面に限定されているわけではなく、口頭でも、電子メールでも可能です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、「ある宅地建物取引業者(例えば、A社)に媒介の依頼をした場合、それに重ねて、他の宅地建物取引業者(例えば、B社)に媒介の依頼をすることができない契約のことで、依頼者自らが探してきた相手と契約することもできない媒介契約」のことです。

  1. 専属専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができません。なお、これより長い期間を定めたときは、例えば、6ヵ月と定めたときは、有効期間は、3ヵ月となります。
  2. 有効期間は、依頼者からの申出がある場合にのみ更新することができます。なお、更新後の有効期間も、更新の日から3ヵ月を超えることができません。
  3. 専属専任媒介契約については、媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は、依頼者に対し、1週間(宅地建物取引業者の休業日を含みます。)に1回以上、業務処理状況を報告しなければなりません。なお、業務処理状況の報告の方法は、書面に限定されているわけではなく、口頭でも、電子メールでも可能です。

報酬

↓報酬の規定は、2級追加論点

売買の媒介の場合の報酬限度

売買の媒介の報酬限度額は、下記の速算法により計算した金額となります。なお、消費税については、考慮していません。以下も同じです。

なお、依頼者の双方から報酬を受領する場合、例えば、売主Aからも買主Bからも宅地の売買の媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Cが、A・B間で売買契約を締結させたことにより、A及びCから報酬を受領する場合、下記の速算法により計算した金額の2倍が、報酬限度額となります。

【速算法】

1.取引代金が200万円以下の場合

 取引代金×5%

2.取引代金が200万円超~400万円以下の場合

 取引代金×4%+2万円

 3.取引代金が400万円超の場合

 取引代金×3%+6万円

【ちょっと具体例】

売主から宅地の売買の媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者が、買主との間で、売買契約(代金は、500万円とします。)を締結させた場合、宅地建物取引業者は、売主から受領することができる報酬限度額は?

代金が500万円ですので、上記速算法の「取引代金が400万円超の場合」に該当することになります。

よって、500万円×3%+6万円=21万円が報酬限度額となります。

売買の代理の場合の報酬限度

売買の代理の報酬限度額は、売買の媒介の場合の報酬限度額の2倍となっています。

貸借の媒介・代理の場合の報酬限度

依頼者双方から受領することができる報酬の限度額は、双方合わせて、借賃の1ヵ月分に相当する金額となります。

手付額の限度

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができません。

なお、この規定は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅地建物取引業者でない場合に適用されます。

この規定に反して、代金額の10分の2を超える手付を受領した場合、10分の2を超える部分については無効となり、その超える部分については、買主に返還するか、代金に充当するかを、当事者で決めていきます。

瑕疵担保責任の特約の制限

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、原則、民法の瑕疵担保責任の規定よりも買主に不利な特約は、無効となり、民法の規定の瑕疵担保責任を負うことになります。

例外として、瑕疵担保責任を負う期間については、目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は、有効となります。

上記の規定は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅地建物取引業者でない場合に、適用されます。

クーリング・オフ

↓クーリング・オフの規定は2級追加論点

この制度の対象となるのは、宅地建物取引業者が自ら売主で、買主が宅地建物取引業者でない場合です。よって、買主も宅地建物取引業者に該当すれば、クーリング・オフの規定は適用されません。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、宅地建物取引業者の事務所等以外の場所において、その宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、一定の場合を除き、書面により、その買受けの申込みの撤回又はその売買契約の解除を行うことができます。

この場合において、宅地建物取引業者は、買主側に対して、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができません

下記の場合には、クーリング・オフができません。

  • 宅建業者が申込みの撤回等を行うことができる旨や撤回方法を書面で告知した日から起算して8日間を経過した場合
  • 買主が、宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合

広告開始時期の制限

↓広告開始時期の制限の規定は2級追加論点

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、その工事に関し必要とされる都市計画法の許可、建築基準法の建築確認等の法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません。

契約締結時期の制限

↓契約締結時期の制限の規定は2級追加論点

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認等があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはなりません。

重要事項の説明

宅地建物取引業者は、宅地や建物を購入する者、借りようとする者等に対して、契約を締結する前に、その宅地や建物の情報を知らせる必要があります。

そこで、一定事項を記載した書面(35条書面といいます。)を交付し、説明しなければなりません。

説明する人は?

宅地建物取引士が、重要事項の説明をする必要があります。

説明する際には、宅地建物取引士は、相手方からの請求がなくても、宅地建物取引士証を、説明を受ける相手方に提示する必要があります。

説明する相手は?

宅地・建物を取得し、借りようとする者に対して、説明をする必要があります。

ただし、買主や借主が宅地建物取引業者の場合、説明をする必要がなく、35条書面を交付するだけで足ります

説明する時期は?

宅地・建物の売買、交換、貸借の契約が成立するまでの間に説明する必要があります。

 

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