不動産登記テキスト

不動産登記について見ていきます。

この分野は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。

このページに掲載している2級追加論点とは、2級を目指す方だけが学習してください。ですので、3級を目指す方は、学習する必要はありません。

~注意~

無料版のテキストは、一部の論点及び解説を省略しています。

ですので、教材購入者の皆さんは、必ず、教材購入者専用ページ内にありますテキスト完成版をご利用ください。

不動産登記記録(登記簿)

登記記録とは、表示に関する登記又は権利に関する登記について、一筆の土地又は一個の建物ごとに作成されるものです。

登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成します。なお、権利部については、甲区と乙区に区分します。

表題部には、表示に関する登記が記録されます。

権利部には、権利に関する登記が記録され、甲区には、所有権に関する事項、乙区には、所有権以外の権利(抵当権、賃借権、地上権など)に関する事項が記録されます。

【補足:ここも覚える】

  1. 表題部の記録事項は、土地については、所在、地番、地目、地積など、土地の物理的な現況を明らかにするものです。また、建物については、所在、家屋番号、種類、構造など、建物の物理的な現況を明らかにするものです。
  2. 抵当権とは、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した目的物について、もし、債務の弁済がなされないときには、その不動産を競売にかけ、その競売によって得た代金により、債権者が優先的に弁済を受けられる担保物権(=約定担保物権)のことです。
  3. 登記所には、地図(14条地図)や公図などが備えられています。
    地図(14条地図)は、位置・形状などが正確であるのに対し、公図は、位置・形状などがあまり正確ではありません
  4. 登記記録は、不動産の所在地を管轄する登記所に備えられます。
  5. 差押えの登記は、不動産の所有権が差し押さえられたときにされるため、甲区に記録されることになります。

登記の効力

対抗力

本登記(正式な登記)をすることにより、第三者に対する対抗力が認められています。

何かしらの不備により、本登記をすることができないときに、仮登記をしますが、仮登記は、第三者に対する対抗力が認められません

【具体例】

Aが自分の甲土地をBとCに売却する契約を締結したとします。そして、Bが登記をしたとします。

この場合、登記をしたBは、登記をしていないCに対して「自分の土地である!」と主張できます。
逆に、登記をしていないCは、登記をしたBに対して「自分の土地である!」と主張できません。

公信力

登記には、対抗力がありますが、公信力はありません

【具体例】

Aが、ある建物を購入しようと思い、登記簿を見た上で、登記簿上の建物の所有者であるBの建物を購入し、所有権移転登記をしました。

しかし、その建物の真の所有者がCであり、Bが、勝手に所有権移転登記をしていた場合、真の所有者であるCを保護し、登記を信じたAは、その建物の所有権を取得することができません。これを登記に公信力がないといいます。

申請等

申請等

誰でも、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面(登記事項証明書)や、登記記録に記録されている事項の概要を記載した書面(登記事項要約書)を請求することができます。登記事項証明書の交付は、請求しようとする者の申出により、送付の方法(郵送)によりすることができます。

登記識別情報

登記識別情報とは、登記名義人が登記を申請する場合に、本人確認のために用いられる12桁の英数字の暗証番号のようなものです。

登記をすることによって、申請人自らが登記名義人となる場合において、その登記が完了したときは、その申請人は、登記官から、その登記に係る登記識別情報の通知を受けることができます。ただし、申請人が、あらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合、その通知を受けないこともできます。

仮登記

  1. 既に登記をすべき権利変動が生じているが、登記申請に必要な情報(登記識別情報や第三者の許可を証する情報など)を提供することができない場合に、仮登記をすることができます。これを1号仮登記といいます。
  2. まだ、登記をすべき権利変動は発生していないが、現時点で、将来、権利変動が発生するための請求権を有し、その請求権を保全するために仮登記をすることができます。これを2号仮登記といいます。

【具体例】

仮登記は、本登記と異なり、対抗力はなく、仮登記後に行われる本登記のために順位を保全しておく効力を有しています。

例えば、Aの不動産について、AからBへ所有権移転の仮登記をしたとします。その後、Aは、Cに不動産を売却し、AからCに所有権移転登記をしました。その後、Bが、仮登記に基づく本登記をした場合、その本登記の順位は仮登記の順位によることになるので、先に登記をしているBが、Cよりも優先されます。

その他←2級追加論点

  • 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同でする必要があります。ただし、相続・合併による権利の移転登記や所有権保存登記等については、単独ですることができます。
  • 表示に関する登記は、単独で申請することができます。
  • 権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができます。
  • 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヵ月以内に、表題登記を申請しなければなりません。
  • 分譲マンションの登記記録の専有部分の床面積は、内法面積で表示されています。
  • 建物の登記記録に記録されている家屋番号は、市町村が定める住居表示の住居番号と異なります
  • 登記事項証明書の交付請求はインターネットを利用してオンラインで行うことができますが、その場合でも、登記事項証明書は、郵送または受取先として指定した登記所の窓口で受領することになります。
  • 広告に掲載されている物件の専有面積は壁芯面積で記載されていますが、これは、登記簿上の面積(内法面積)より大きくなります
  • マンションの広告に掲載されている専有面積には、バルコニー面積は含まれません
  • 占有権、留置権、入会権は、登記をすることができない権利とされています。

 

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