不動産賃貸借契約（借地借家法）について見ていきます。
この分野は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。
借地権
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権のことです。
例えば、Ａ所有の土地について、Ｂが、建物を建てる目的で、賃貸借契約を締結した場合、Ａを借地権設定者、Ｂを借地権者といい、土地の賃借権のことを借地権といいます。
借地権には、普通借地権と定期借地権があります。
普通借地権
- 借地権の当初の存続期間は、最低でも30年となります。例えば、当事者間で、存続期間を20年と定めた場合、自動的に30年となり、当事者間で40年と定めた場合、40年となります。
- 借地権者と借地権設定者との間の合意により、借地契約を更新することができます。合意により契約が更新された場合、初めて、更新された後の存続期間は、最低でも20年となります。２回目以降の更新後の借地権の存続期間は、最低でも10年となります。
- 民法の規定によれば、地上権や土地の賃借権に登記があれば、借地権設定者以外の第三者に対抗できます。借地借家法では、借地権者が、借地上に自己名義の登記（自己名義の表示の登記も含みます。）がある建物を所有している場合、借地権を第三者に対抗することができます。
- 借地権の存続期間が満了する際に、借地権者が、契約の更新を請求したときは、借りている土地上に建物がある場合に限り、当事者間の合意がなくても、従前の契約と同一の条件（存続期間は除きます。）で契約を更新したものとみなします。ただし、借地権設定者が、遅滞なく、正当事由のある異議を述べたときは、借地権者からの更新請求を拒絶することができ、契約は更新されません。
- 借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合、原則、借地権者は、その借地上に建てた建物を取り壊して、借りてきた元の状態にして、借地権設定者に明渡す必要があります。しかし、建物を使用することができるのに、建物を取り壊すことは、不利益です。そこで、借地借家法では、借地権者は、時価でのその建物の買取りを借地権設定者に請求することができます。これを建物買取請求権といいます。
- 一定期間、地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う必要があります。
- 一定期間、地代等を減額しない旨の特約が定められている場合、その特約は、借地権者にとって不利な特約となるため、その特約は、無効となります。つまり、特約があったとしても減額請求をすることができます。
定期借地権
定期借地権は、普通の借地権と異なり、一定期日が到来すると、借地契約は終了することになり、更新されることはありません。
なお、定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の３つの種類があります。
１．一般定期借地権
存続期間を50年以上として借地権を設定する場合、契約の更新の規定を適用しないこと、存続期間満了による借地権者による建物買取請求をしないことなどを特約で定めることができます。この特約は、公正証書などの書面によりする必要があります。（電磁的方法による提供も可能）
２．事業用定期借地権
事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、必ず、公正証書によってする必要があります。
(1)存続期間を30年以上50年未満とした場合
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的として、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続による更新を含む）の規定を適用しないこと、建物が滅失した場合の建物の再築による存続期間の延長の規定を適用しないこと、存続期間期間満了による借地権者による建物買取請求（借地借家法13条）をしないことを特約で定めることができ、その特約は、有効となります。
また、契約期限が到来すると、借地権者は、原則、建物を取壊し、更地として借地権設定者に返す必要があります。
(2)存続期間を10年以上30年未満とした場合
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的として、かつ、存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続による更新を含む）の規定、建物が滅失した場合の建物の再築による存続期間の延長の規定、存続期間期間満了による借地権者による建物買取請求（借地借家法13条）規定等については適用されません。
また、契約期限が到来すると、借地権者は、原則、建物を取壊し、更地として借地権設定者に返す必要があります。
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