不動産価格テキスト

不動産の価格について見ていきます。

この分野は、本試験で出題される可能性が高いので、じっくりとこのテキストをマスターしてください。

~注意~

無料版のテキストは、一部の論点及び解説を省略しています。

ですので、教材購入者の皆さんは、必ず、教材購入者専用ページ内にありますテキスト完成版をご利用ください。

不動産の価格

4種類の公的土地価格

1つの土地に対して、異なる4つの価格(評価)があります。

4つの価格とは、「公示価格」、「相続税評価額(路線価)」、「基準地標準価格」、「固定資産税評価額」です。

【公示価格】

1.内容等

一般の土地取引の指標となる価格です。土地収用法等によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を、当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければなりません。

2.所轄官庁

国土交通省が、公表します。

3.基準日と公表日

毎年1月1日を基準にして3月下旬に公表します。

【相続税評価額(路線価)】

1.内容等

相続税や贈与税を算定するための基準となる価格です。

2.所轄官庁

国税庁が、公表します。

3.基準日と公表日

毎年1月1日を基準にして7月上旬に公表されます。

4.価格

公示価格の80%程度です。

【基準地標準価格】

1.内容等

公示価格を補完する価格です。

2.所轄官庁

都道府県が、公表します。

3.基準日と公表日

毎年7月1日を基準にして9月下旬に公表されます。

【固定資産税評価額】

1.内容等

固定資産税や不動産取得税を算定するための基準となる価格です。

2.所轄官庁

市町村が、公表します。

3.基準日と公表日

3年ごとの基準年の1月1日時点の価格が、3月または4月に公表されます。

4.価格

公示価格の70%程度です。

不動産の鑑定評価

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、このほかこれら3手法の考え方を活用した開発法等の手法があります。

証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、DCF法を適用しなければなりません。この場合、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切です。

原価法

  1. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法のことです(この手法による試算価格を積算価格といいます。)。
  2. 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときは、この手法を適用することができます。
  3. 既成市街地などの土地は、再調達原価を求めることが困難なため、原価法は、不向きです。

取引事例比較法

  1. 取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法のことです(この手法による試算価格を比準価格といいます。)。
  2. 近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合、取引事例比較法が有効となります。

【補足:ここも覚える】

  1. 取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められるときに、適切な補正を行っていくことを事情補正といいます。
  2. 取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときに、当該事例の価格を価格時点の価格に修正していくことを時点修正といいます。

収益還元法

  1. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法のことです(この手法による試算価格を収益価格といいます。)。
  2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合、特に有効となります。
    また、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産でも、賃貸を想定することにより適用されるものです。
    なお、市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、収益還元法が活用されるべきです。

 

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